NUEVO DECRET 67/2015 de 5 de mayo, para el fomento del DEBER DE CONSERVACIÓN, MANTENIMIENTO Y REHABILITACIÓN de edificios de viviendas, mediante las Inspecciones Técnicas y del Libro del edificio.
Objeto y Finalidad
El nuevo decreto pretende fomentar la cultura del mantenimiento mediante la conservación, el mantenimiento, la rehabilitación y la adecuación funcional de los edificios de viviendas a través de las siguientes herramientas:
- Regulación de la inspección técnica (modificación con nuevos contenidos del informe técnico ITE con modificaciones en las calificaciones de las deficiencias, obligaciones de los propietarios y plazos de presentación de la documentación.)
- Aprobación del Programa de Inspecciones obligatorias.
- Establecimiento del contenido (nuevo) del libro del edificio.
Normativa Existente
El nuevo decreto DEROGACIÓN de los decretos existentes Decret 187/2010, de 23 de novembre, sobre la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges, i del Decret 206/1992, d’1 de setembre, que regula el contingut del llibre de l’edifici per als habitatges de nova construcció.
- Estatuto de Autonomía de Cataluña, apartado 1 del artículo 137, sobre el marco competencial exclusivo en materia de vivienda.
- Decret legislatiu 1/2010, text refós de la Llei d’Urbanisme, sobre el deber de las personas propietarias de la conservación y rehabilitación de los edificios.
- Ley 8/2013 y Real decreto 233/2013 sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, en despliegue de su capítulo II, sobre la conservación y rehabilitación del parque inmobiliario residencial.
La normativa va encaminada a establecer la obligatoriedad de conservación del parque de viviendas por parte de los propietarios mediante inspecciones técnicas periódicas, planes de ayudas y la imposición de multas coercitivas y sanciones a los propietarios, para fomentar el mantenimiento preventivo y continuado de las viviendas.
Novedades del nuevo Decreto respecto al anterior
Las diferencias más importantes entre el decreto anterior y este nuevo son:
- La nueva normativa regula el libro del edificio, obligatorio para los propietarios de viviendas, e introduce la regulación del manual de la vivienda, que proporciona información detallada de cada inmueble al propietario y al arrendatario.
- Una vez obtenido el certificado de aptitud del edificio, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación acompañado de un fondo de reserva que garantice la ejecución.
- Por primera vez las viviendas unifamiliares tendrán que pasar la inspección técnica
- Se amplía hasta 4 el tipo de deficiencias del edificio (leves, importantes, graves y muy graves) y se prevé la posibilidad de denegar el certificado de aptitud para los casos extremos, cuando haya un riesgo real para la seguridad de las personas.
- El decreto garantiza que se pondrá en conocimiento de la Generalitat el contenido de todas las inspecciones que se realicen.
A continuación se muestra el plazos y condiciones de presentación por los ITE’s redactados y sin certificado o en proceso.
Cuadro de aplicación de la disposición transitoria (ITE realizado con el Decreto 187/2010)
| Data emisión límite informe ITE hecho por el técnico | Calificación del edificio | Presentación de la ITE a la administración por certificado de aptitud (27/11/2015) | Vigencia Certificado de Aptitud(a contar desde la fecha de emisión del informe del ITE) |
| 26/05/2015 | Sin deficiencias | 6 meses | 10 años |
| Con deficiencias leves | 6 meses | 10 años | |
| Con deficiencias Graves | 6 meses. Plazo máximo para acreditar enmiendas de deficiencias 2 años.Acabado este plazo, hay que hacer una nueva ITE para pedir el Certificado de aptitud | 10 años(con enmiendas reparadas con CFO) |
La Inspección Técnica del Edificio
Si al edificio le corresponde pasar la inspección técnica (según anexo 1), será necesaria la realización del Informe de Inspección Técnica del Edificio, donde se detectarán las posibles deficiencias, se tramitará en la administración correspondiente para obtener un certificado de aptitud favorable. Una vez conseguido el certificado de aptitud del edificio será obligatorio la formalización de un Libro del edificio.
Ámbito de aplicación
El decreto en este punto no varía respeto al anterior, en principio, será necesario siempre que el edificio tenga una antigüedad de al menos 45 años, o se quiera la finca acoger en un programa de ayudas. Como novedad se incluyen las viviendas unifamiliares.
Plazos para pasar la ITE: en función de la antigüedad y la tipología del edificio
| Antigüedad edificio plurifamiliar | Plazo para pasar la inspección ITE |
| Entre 1951 y 1960 | Hasta el 31 de diciembre de 2015 |
| Entre 1961 y 1971 | Hasta el 31 de diciembre de 2016 |
| A partir de 1971 | El año que cumpla 45 años de antigüedad |
Los anteriores a 1951 ya tendrían que haber pasado la inspección técnica.
| Antigüedad edificio unifamiliar | Plazo para pasar inspección ITE |
| Anteriores a 1900 | Hasta el 31 de diciembre de 2016 |
| Entre 1901 y 1930 | Hasta el 31 de diciembre de 2017 |
| Entre 1931 y 1950 | Hasta el 31 de diciembre de 2018 |
| Entre 1951 y 1960 | Hasta el 31 de diciembre de 2019 |
| Entre 1961 y 1975 | Hasta el 31 de diciembre de 2020 |
| A partir de 1975 | El año que cumpla 45 años de antigüedad |
Los edificios unifamiliares que estén separados 1,5 metros o más de la vía pública o fincas vecinas quedan excluidos de la obligación. Aquellos edificios unifamiliares que tengan cédula de habitabilidad vigente también quedan excluidos hasta que caduque la cédula de habitabilidad vigente.
El informe de la Inspección Técnica
El informe varía respecto al ITE que se estaba redactando hasta este momento. Cómo todo informe se tiene que ajustar a los principios de imparcialidad, objetividad, independencia y veracidad de las manifestaciones. Además de valorar el estado de conservación del edificio, haciendo una apreciación de las deficiencias detectadas y haciendo su calificación en:
- A) Deficiencias muy graves. Las deficiencias que por su alcance representan un peligro inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y que requieren una intervención inmediata.
- B) Deficiencias graves. Las que por su incidencia representan un riesgo inminente para la estabilidad o seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presuponen un riesgo para la seguridad de las personas y que requieren la adopción de medidas cautelares.
- C) Deficiencias importantes. (Nuevo tipo que se incorpora). Las que a pesar de no representar un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan la salubridad y funcionalidad y hacen necesaria una intervención correctora.
- D) Deficiencias leves. Mantenimiento corrector o preventivo para evitar la agravación.
- E) Sin deficiencias.
El informe con carácter obligatorio tendrá que incluir:
- Recomendaciones técnicas para la mejora de las condiciones básicas de accesibilidad universal.
- Recomendaciones necesarias para llevar a cabo las reparaciones, el mantenimiento y la conservación de la finca. (Incluir al libro del edificio.)
La finalidad es dotar a los propietarios de edificios de unos informes técnicos sobre el estado del inmueble que permitirán ayudar a planificar revisiones técnicas, a adoptar acuerdos y provisiones de fondos para las obras de rehabilitación, y tratar de evitar posibles defectos del edificio en un futuro, emitiendo recomendaciones para el correcto mantenimiento y conservación.
La vigencia del informe será de 4 meses.
Las obligaciones de la propiedad. El Programa de Rehabilitación
Una vez entregado el informe a la Comunidad, ésta tiene las siguientes responsabilidades:
- Presentar el informe ante la Administración competente.
- Ejecutar de forma inmediata y urgente, la adopción de medidas cautelares exigidas en el informe.
- Aprobar un programa de rehabilitación en el plazo máximo de un año o 6 meses si las deficiencias son graves o muy graves.
- Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación acreditativa de la elaboración y la presentación de la ITE, así como la aprobación del programa de rehabilitación.
El nuevo decreto, cambia la realización de las obras por la entrega de un programa de rehabilitación. Este programa contendrá:
- La constitución de un fondo específico para realizar las obras de mantenimiento y rehabilitación.
- Plan de ejecución de obras vinculado a un calendario por la ejecución de las obras.
“Programa de Rehabilitación”
Una vez obtenido el certificado de aptitud del edificio, los propietarios tendrán que aprobar un programa de rehabilitación acompañado de un fondo de reserva que garantice su ejecución. La reparación de las deficiencias se podrá afrontar en diferentes fases atendiendo su gravedad. El programa de rehabilitación tendrá que contar con la supervisión de un técnico cualificado.”
Tramitación y Certificado de Aptitud
El certificado de aptitud se emite una vez presentado el informe de inspección técnica del edificio junto con la sol·licitud de emisión del certificado de aptitud y, una vez realizada la revisión administrativa del informe, se emitirá el certificado de aptitud. La Administración competente resolverá la solicitud en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de presentación con la emisión del certificado de aptitud del edificio.
En función de las deficiencias que consten en el Informe de la Inspección Técnica, el certificado de aptitud se emite como:
- “Apto”, si el edificio no presenta deficiencias.
- “Apto”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como leves.
- “Apto provisional”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como importantes.
- “Apto cautelarmente”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como graves o muy graves, si bien con las medidas cautelares ejecutadas que hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo para las personas y los bienes.
- “Resolución denegatoria de aptitud”, si el edificio presenta deficiencias calificadas como graves o muy graves sin las medidas cautelares ejecutadas. En este supuesto habrá que presentar una nueva solicitud que acompañe un nuevo ITE que acredite que se han ejecutado las medidas cautelares, o la ejecución de las obras para obtener el certificado de aptitud.
En la práctica esto significa, que los certificados tendrán la siguiente vigencia:
- De 10 años si el edificio no presenta deficiencias o si son leves.
- De 6 años, con carácter provisional, si el edificio presenta deficiencias importantes. Hay que hacer una revisión a los 2 y 4 años para comprobar que no han empeorado las condiciones o acreditar que ya se han realizado las obras de reparación.
- De 3 años, con carácter cautelar si el edificio presenta deficiencias graves o muy graves. Hará falta una revisión mínima cada 12 meses para acreditar que no han empeorado las condiciones o que ya se han realizado las obras de reparación.
- Se denegará el certificado de aptitud en el supuesto de que el edificio presente deficiencias graves o muy graves y no se hayan adoptado las medidas cautelares para evitar el riesgo para personas y bienes.
¿Por qué no aprovechar el ITE de un edificio para hacer también la Certificación Energética?
El principal objetivo de una ITE es mantener las edificaciones en las adecuadas condiciones de seguridad constructiva, salubridad y ornamento público en su conjunto, manteniendo la seguridad tanto de los residentes cómo de los peatones, mientras que la Certificación Energética se encarga de medir la eficiencia de un inmueble en relación a la energía que consume.
¿Pueden estos dos factores estar relacionados?
Hay partes de un edificio que se analizan en una ITE que no tienen nada que ver con la eficiencia energética, como puede ser el caso del estado de la estructura o los elementos de seguridad, accesibilidad, etc. pero algunos como fachadas, cubiertas o instalaciones son precisamente los que más influyen en la eficiencia del edificio.
Entonces, parece lógico que cuando se emprenda una rehabilitación para enmendar deficiencias alrededor del edificio o sus instalaciones, se aproveche estas actuaciones para mejorar la eficiencia energética.
¿Cómo puedo aprovechar el ITE para mejorar la eficiencia energética de un edificio?
El primero es ser consciente de qué elementos son los susceptibles de sufrir mejoras que incrementen la eficiencia energética del edificio. Es decir, fachadas, cubiertas e instalaciones.
Si un edificio pasa un ITE y no se le encuentran deficiencias en estas partes, probablemente no se plantee llevar a cabo ninguna mejora (a pesar de que es absolutamente recomendable en cualquier caso), pero si, un golpe finalizada la ITE, alguno de estos elementos necesita una reparación, probablemente es el momento de pensar al mejorar la eficiencia energética y no sólo reparar los elementos afectados, puesto que el gasto extra será muy menor que si se acomete una obra posterior de rehabilitación energética, en un momento que no sea necesario realizar ningún tipo de reparación y, por lo tanto, será mucho más rentable, este punto es conocido habitualmente como REHABILITACIÓN ENERGÉTICA De EDIFICIOS.
El equipo técnico de nuestro despacho M29 Estudio de arquitectura, desarrolla las manchas de realización de INFORMES De INSPECCIÓN TÉCNICA (ITE), y está plenamente capacitado para realizar cualquier tipo de rehabilitación energética de los edificios analizado, presentando propuestas de mejoras de la eficiencia energética de la finca estudiada.
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